借地権付きマンション物件のメリットデメリット!スッキリ12/22

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「スッキリ!!」(日本テレビ系)の人気コーナー「失敗しない家探し!目指せハウスマイスター」、第7回目です。

5回目の記事:リノベマンション住宅物件のメリットと人気理由!

6回目の記事:リノベマンションとリノベ戸建てはどっちがお得?

第5回目はリノベマンション、第6回目はリノベ戸建て、そして今回は再びリノベマンションですが、「借地権」という条件付き物件が紹介されました。

借地権付き物件とはどんなものなのでしょうか?

 

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今回は千葉市美浜区 海浜幕張駅の物件

東京駅から京葉線でおよそ30分の立地にある海浜幕張駅。

今回の紹介物件概要は以下の通り。

  • 広さ: 約94平米
  • 築18年
  • 間取り:3SLDK
  • 価格:2280万円 + リノベ費用約800万円
  • 借地権付

トータル価格3080万のリノベマンション物件。

海浜幕張駅の新築マンション相場としては、90平米以上となると4000~4500万円くらいまでいきますので、築18年リノベ価格込でこの価格はかなり安い!

と思ったそこのあなた。

お買い得価格の原因は、借地権という条件にあります。

 

借地権付き物件はアリか?

SUUMOとかで物件探しをした経験がある人ならば、誰しも経験があると思います。

「おぉ、これはお買い得だ!」と思ってよく物件詳細を見てみると「借地権付き」だったという、あるある話。

せっかく賃貸生活から脱却しようとしているのに、またアリエッティばりの借り暮らしはイヤだ!

まあ普通、そう思いますよね。

でも、この借地権付き物件、少しでも住宅ローン額を減らしたい、住宅購入コストを減らしたいと真剣に考えている人にとっては、場合によっては良い選択肢になるかもしれません。

借地権付き物件とは?

通常、マイホームを購入すると、建物も土地もあなたの所有物になります。故に、建物及び土地の固定資産税を毎年支払わなくてはなりません。

賃貸の場合、税金の支払いはないですが、月々の賃料や管理費、そして更新代などを支払わなくてはなりません。

では借地権付き物件はどうでしょうか?簡単に言えば以下の通り。

  • 建物 ⇒ 自分の所有物
  • 土地 ⇒ 借り物

建物は自分のもの

建物は自分の所有物。壁に穴を開けようが、リフォームしようが、あなたの自由です。

ただ、自分の持ち物なので、建物に対し固定資産税は支払う必要があります。

土地は借り物

賃貸物件のように、土地は借りている状態なので「地代」という賃貸料を地主に毎月払います。(場所にもよるが大体、月1~2万ぐらい)

但し、借り物なので、土地に対しての固定資産税は支払う必要がありません。

借地権付き物件のメリットは?

一番大きなメリットは価格でしょう。つまり安い。

上記物件も4500万円の相場に対し、3080万ということで新築価格の約68%で購入できるわけです。

またコストを落とすことで、予算内でより都心に近い立地の物件や、より広い間取り物件を狙える可能性が出てきます。

借地権付き物件も検討候補に入れれば、以下の最安オプションを手にすることができます。

  • 選択肢1: 新築(コスト高
  • 選択肢2: 中古(コスト中)
  • 選択肢3: 中古借地権付(コスト安

借地権付き物件は一般的には売れにくいため、「掘り出し物」が眠っている可能性にも期待できますよ。

ただ物件数がそんなに多くなく、基本、相場価格はありませんので、お買い得かどうかの判断材料、比較対象のための情報収集は欠かせません。

借地権付き物件のデメリットは?

デメリット1

住宅ローンが借りにくいです。借地権だと担保評価が低いためです。

デメリット2

借り物なので、将来的には地主へ返す必要があります。自分の子供・子孫に土地も残したい、と思っている人にはおススメできません。

デメリット3

地代とは別に、返還時の解体のために積立金も考慮しておかなければならないでしょう。

デメリット4

他人の所有物の土地の上で暮らすことに抵抗ある人もいるかもしれません。(気持ちの問題だと思いますが)

 

どうでしょう。デメリット、結構出てきます。

最初の出費は抑えられますが、長い目で見るとランニングコストがバカになりません。個人的には、借地権付き物件は「要注意!」です。

 

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借地権付き物件を購入する前に、しっかりと勉強を!

借地権にも定期借地権、普通借地権、旧法借地権など色々種類があります。

タイプによって契約更新の可否などが変わってきます。

 

また将来、人に貸したい・売りたいと思っているならば、「地上権」「賃借権」の違いなども勉強していく必要があります。

一般的に区分マンションは「地上権」なので自由に売買できますが、戸建ての場合は「賃借権」であることが多く、売買のためには地主の了承が必要になってきます。

まだ法律の種類も旧法・新法があり、旧法は借り手に有利で、新法は地主に有利な法律になっております。

旧法では、借り手が半永久的に土地を利用することが可能であったため、立ち退き問題などで地主とモメることがよくありました。

一方、新法の「定期借地権」では、契約期間を設定し、契約終了時には更地にして返還するような契約内容になっており、地主にとっては安心できるものに改正されております。

以上、このように購入したら長期に渡り契約に縛られますので、後々後悔しないためにも、しっかり借地権について知識武装した上で、納得して購入する必要があります。

 

結局、借地権付き物件がアリか、それともやめた方がいいのか、については上述のメリット・デメリットを理解した上で、購入者が判断するしかないのですね。

例えば、働いている期間は都心の近くに住んでいる必要があるが、定年後はそこには定住せずに故郷に戻るなり田舎暮らしを考えている人ならば、借地権付き物件はアリになるでしょう。

借地権付きがありか、なしかについての結論としては、

『その人のライフスタイルや考え方次第』

ということですね ~☆

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